Comptabilité / Fiscalité

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Choix du comptable ou pas

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Dans notre cas, nous n'avons pas eu à prendre ce type de décision, elle s'est imposée à nous. En effet, comme c'est le CGP et le commercialisateur qui ont avancé la TVA pour notre compte et que c'est nous qui allions quand même la récupérer auprès du fisc, nous avons signé un avenant dans lequel nous achetions en HT à la seule condition que nous acceptions de signer une collaboration avec le cabinet comptable du CGP et du commercialisateur et que ce soit ce dernier qui soit en charge de récupérer la TVA pour notre compte. Ainsi le fisc verse la TVA liée à l'achat directement au notaire qui a procédé à l'acte authentique.

La récupération de la TVA demande une certaine rigueur pour être acceptée. La déclaration de l'activité de loueur en meublé non professionnel doit impérativement être faite dans les 15 jours qui suivent la signature de l'acte authentique auprès du service des impôts des entreprises de la zone géographique ou est implantée la résidence. Passé ce délai, l'administration fiscale est en droit de refuser la déductibilité de la TVA ou de la réduire fortement. C'est le cabinet comptable qui s'est chargé de cette formalité pour notre compte. 

Amortissement des murs en LMNP

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Attention aux amortissement que vous annoncent les CGP pour vous vendre une chambre. Certains d'entre eux ne voient qu'une chose : gagner une commission de près de 6% rapidement. Leur but va donc être de vous transmettre une simulation dans laquelle vous amortissez rapidement 90% de la valeur du bien sur 20 ans afin d'augmenter vos charges et de trouver plus rapidement un retour sur investissement.

Cependant, le taux de 90% correspondant à la valeur des "murs hors mobilier" admis en amortissement n'est pas automatique. Il dépend de la valorisation du terrain par rapport au projet global. Dans notre cas, nous avons bien eu 10% de valeur terrain, soit 90% de valeur murs amortissable. Cela pourrait être différent si vous achetez une chambre Ehpad dans une très grande ville où le terrain pourrait monter à 15 voire 20%, ce qui réduit d'autant les amortissements possibles.

La durée de 20 ans souvent présente dans les simulations que j'ai reçue est aussi une erreur. Dans le cadre de la résidence où nous avons investi, les amortissements (validés par le cabinet comptable) sont réalisés comme suit :

- amortissement du poste "structure" = 55% sur 55 ans,

- amortissement du poste "aménagements extérieurs" = 9% sur 14 ans

- amortissement du poste "aménagements intérieurs" = 15% sur 12 ans

- amortissement du poste "étanchéité/ascenseurs" = 7% sur 15 ans

- amortissement du poste "étanchéité" = 6% sur 25 ans

- amortissement du poste "électricité" = 8% sur 25 ans

Amortissement du mobilier

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Le mobilier est amortissable sur 7 ans. Attention : si vous achetez une chambre avec un bail en cours auprès d'un particulier, MÊME SI le bail existant ne prévoit pas le renouvellement du mobilier à votre charge, prévoyez bien environ 3500 € HT tous les 10/12 ans en moyenne. En effet, si le mobilier a besoin d'être changé, dans les 6 mois avant la fin de votre bail, vous risquez de recevoir un courrier en AR de NON RECONDUCTION de votre bail vous proposant de reprendre votre chambre en location à la seule condition de signer un nouveau bail... dans lequel sera précisée cette clause du mobilier. Cette clause de renouvellement du mobilier à la charge du bailleur est maintenant couramment incluse dans les baux des résidences neuves.

Le coût du mobilier peut donc avoir un impact important sur le rachat d'une chambre EHPAD dans l'ancien. En effet, on trouve parfois (mais tout de même rarement) à la revente des chambres à environ 60 000 euros en zone rurale. On peut se dire qu'a priori c'est plus raisonnable au mètre carré, mais la contrepartie c'est que le mobilier, négocié en gros pour un ensemble d'établissements par le gestionnaire au niveau national, coûtera le même prix pour une chambre à 60 000 que pour une chambre à 120 000 euros. Ainsi 3500 € de mobilier sur des loyers à 5% de 60 000 euros (soit 3000 € annuel)au lieu de 120 000 (soit 6000 €) aura des répercussions bien différentes sur votre rentabilité globale.

Attention aussi aux chambres doubles ! Une rentabilité par exemple identique à une chambre simple sera amoindrie par un mobilier 2 fois plus cher à renouveler...

Amortissement des frais d'acquisition

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Concernant les frais d'acquisition : Frais de notaire, hypothèque ou PPD, vous avez 2 solutions possibles :

- soit les passer en charge sur le premier exercice (ce qui vous permet donc de comptabiliser rapidement des charges et réduire votre bénéfice)

- soit de les ajouter à la valeur HT de votre acquisition. Ils seront ainsi amortis avec la règle de calcul citée au dessus pour les murs.

C'est la deuxième option que nous avons choisie et que vous retrouvez dans les fichiers de calculs en page "résumé". En effet, en cas de déficit comptable, les déficits hors amortissement sont reportables et imputables sur les BIC positifs des 10 années suivantes maximum, contrairement à des amortissements reportables indéfiniment.

Fiscalité de la comptabilité

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3 possibilités :

1 - Vous décidez de gérer vous même les déclarations fiscales. Vous risquez des erreurs sur les amortissements, mais surtout de ne pas déclarer la création de l'activité de loueur en meublé et de perdre le remboursement de la TVA sur votre achat.

2 - Vous passez par un cabinet comptable. Coût annuel d'environ 320 EUR HT. Ce coût entre en charge dans votre activité de loueur en meublé et contribue donc à vos déficits. Cependant la somme est "perdue".

3 - Vous passez par un cabinet comptable + un CGA (centre de gestion agréé). Dans cette option, le coût du cabinet comptable passe de 320 à 530 EUR HT auquel il faut ajouter la cotisation du CGA de 140 EUR HT soit un total de 670 EUR HT. Certes plus cher, mais cette option vous donne 3 avantages :

- La somme des 670 EUR HT est DÉDUCTIBLE de vos impôts personnels (jusqu'à 915 EUR par an). Attention, il s'agit d'une déduction et non d'un crédit d'impôt.

- Lorsque vous serez en exercice positif, vous évitez la majoration de bénéfice imposable de 25% prévue par l'administration fiscale pour les BIC non membres d'un CGA

- Vous réduisez le risque d'un contrôle fiscal sur votre activité BIC.

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