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Délégation d'assurance emprunteur

La délégation d'assurance emprunteur, quel vaste sujet également. Quand je dis à des amis que j'étudie le fait de me passer d'une garantie classique proposée par la banque pour m'orienter vers une société spécialisée pour diminuer le coût de mon investissement EHPAD, revient encore tout le bourrage de crâne des organismes bancaires : "t'es fou, ok tu vas payer une assurance emprunteur, mais une coquille vide, et s'il t'arrive quelque chose, tes proches n'auront rien du tout".
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Étude des conditions générales

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Dans le doute, je demande les conditions générales des banques ciblées et celles des compagnies qui proposent la délégation d'assurance emprunteur.

Ok, toutes les délégations ne se valent pas, mais pas forcément relativement au prix ! C'est la moins cher de toutes, 3 fois moins cher que ma banque, qui propose de loin les meilleures garanties y compris face à ce que proposent les banques.

Quelques exemples de base relevés :

Garantie décès, PTIA

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Bien souvent, les banques proposent de prendre seulement la garantie décès et PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) en cas d'investissement locatif, basé sur le fait que de toute façon, en cas d'invalidité temporaire, le bien continue d'être loué. Peut-être, oui, mais regardons déjà ce que couvre la PTIA de ma banque :

"L'impossibilité d'exercer l'ensemble des 4 actes essentiels de la vie". Tiens, en délégation, pour celle sélectionnée, ce sont "3 des 4 actes de la vie". Ok, il s'agit d'une petite nuance car de toute façon, dans les deux cas vous êtes mal en point, mais pas en faveur de ma banque.

Je vous passe les limites d'âge de souscription plus avantageuses en délégation car nous ne sommes pas concernés à 31 et 33 ans...

ITT et IPT

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Arrive LA différence majeure dans le cas de l'ITT (incapacité temporaire totale) et de l'IPT (invalidité supérieure à 66%).

Pour ma banque, il s'agit de "l'incapacité d'exercer TOUTE profession ou fonction de nature à apporter gain ou rémunération". Dans la délégation d'assurance emprunteur choisie, il s'agit de l'incapacité à "exercer SA profession" (au moment du problème) ce qui est vraiment différent. En délégation, ils se fichent de savoir si je peux faire concierge par exemple, si je ne peux plus faire gérant d'entreprise, ben c'est ok pour eux pour déclencher le remboursement du capital restant dû.

Toujours concernant ces garanties ITT/IPT : pour ma banque, en cas de souci, ils me remboursent les échéances au fur et à mesure. En délégation, ils SOLDENT d'un coût le prêt en reversant le capital restant dû à la banque. Idem vous me direz ? Eh bien que se passe-t-il si vous décidez d'aménager votre maison en fonction de votre handicap avec la revente du bien immobilier initialement prévu pour votre retraite ? En délégation, je récupère le montant du capital restant dû, ce qui peut déjà me permettre de voir venir, et au pire je revends le bien et en touche pleinement les fruits. Avec ma banque, je vends le bien certes, mais du coup l'échéancier s’interrompt et leur remboursement de mensualités avec ! ÉNORME DIFFÉRENCE.

IPP

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Autre GROSSE différence : tout en étant 3 fois moins cher que ma banque, la délégation d'assurance de prêt choisie me permet de m'assurer contre un risque d'IPP. Encore des initiales, qui signifient Invalidité Permanente Partielle, CE QUE NE PROPOSE PAS ma banque. Ainsi avec la délégation d'assurance emprunteur, en cas d'invalidité entre 33 et 66%, je touche 50% de remboursement des échéances de prêt. Avec ma banque, Peanuts...

En résumé, toutes les délégations de se valent pas, certaines sont en effet dangereuses, mais d'autres, quand vous épluchez les conditions générales et les comparez à celles de votre banque, constituent un vrai moyen de protection du projet d'investissement immobilier.

Questionnaires médicaux

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La délégation d'assurance nous a permis une réduction importante de la cotisation assurance emprunteur mais pour cela, il a fallu montrer patte blanche :

 

- Questionnaire médical simplifié de 2 pages pour Mr et Mme.

Activité professionnelle, Santé (Poids, taille, arrêt de travail, intervention chirurgicale, séropositivité, handicap, chimio, hospitalisation prévue...) Séjour (en dehors de l'UE), Sport.

 

- Questionnaire médical détaillé de 4 pages pour Mr et Mme

Questionnaire santé de 4 pages où on vous demande si vous avez eu telle ou telle maladie, la liste est très longue...

 

- Questionnaire "risque de séjour à l'étranger" pour Mr.

 

- Questionnaire médical détaillé "très poussé chez le médecin de 4 pages pour Mr et Mme

C'est le médecin qui remplit ce questionnaire en engageant sa responsabilité dans les réponses. Inutile de mentir donc sur les questionnaires précédents. De toute façon le bilan sanguin et urine permet déjà de recouper un grand nombre d'info. Ils vont même à demander les comptes rendus des rapports chirurgicaux datant de plusieurs années en arrière...

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- Bilan sanguin complet pour Mr et Mme.

Hématologie (numération globulaire, formule sanguine, numération des plaquettes, vitesse de sédimentation), Biochimie (Urée, créatinine, clairance de la créatinine, acide urique, glycémie à jeun, exploration d'une anomalie lipidique [Aspect du sérum, cholestérol total, tri glycérides, HDL rapport cholestérol total/HDL, , LDL cholestérol calculé], Transaminases ASAT, Transaminases ALAT, Gamma), Sérologie (Sérodiagnostique HIV 1 et 2, sérologie de l'hépatite B [anticorps anti-HBS, anticorps anti-HBc, antigène], sérologie de l'hépatite C, anticorps anti-VHC).

 

- Test urine complet pour Mr et Mme.

Chimie urinaire (protéinurie, Glycosurie), Microbiologie (recherche de sang, examen cytobactérilogique, cytologie)...

 

- 2èm test sanguin (suite oubli d'un paramètre recherché au labo...) pour Mr et Mme.

 

- Retour Médecin questionnaire poussé car quelques réponses non précises. Exemple de question posée pour Mr et Mme : "Y-a-t-il des indices d'une affection des organes génitaux ?"

 

- Signature d'une attestation de levée du secret médical

 

Bien souvent, ce questionnaire santé lorsqu'il émane d'une banque est signé sur le coin du bureau de votre conseiller bancaire en 2 minutes. Ne mentez pas lors du premier questionnaire médical. Il vaut mieux payer une éventuelle majoration pour être assuré en connaissance de cause que de ne rien toucher en cas de problème du fait d'une fausse déclaration.  

 

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Concernant la délégation d'assurance, ici je peux dire que nous avons eu à faire à un vrai professionnel du courtage, dont le site internet et les conseils étaient clairs et précis, les réponses aux questions quasi immédiates, la gestion des divers documents et questionnaires médicaux rigoureuse et l'émission des certificats également très rapide (moins de deux semaines après la prise de contact !)

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