Courtier prêt immobilier

Après avoir signé la réservation pour l'investissement de ce lot EHPAD, nous disposons de 15 jours pour adresser au conseiller en gestion de patrimoine une attestation de dépôt de demande de financement.

J'ai bien entendu demandé à ma banque, celle qui est censée me connaître (depuis 30 ans que je suis client), et au cas où, pour mettre toutes les chances de mon côté à un courtier.

Étant honnête, je dis à ma banque que je mets un courtier en prêt immobilier sur les rangs, et qu'en cas de signature avec l'une des banques qu'il me propose, je lui apporte la domiciliation de mes revenus, certes pas très élevés, mais un client de moins en période de crise, pas forcément bon pour les banques non plus, du moins je pensais...

Du coup, mon agence bancaire transfère le dossier à la caisse régionale pour avoir plus de facilités dans l'obtention des conditions souhaitées. Commence alors une attente d'une quinzaine de jours.

Je sens bien que de l'autre côté, le courtier attend de voir ce que va me proposer ma banque avant de m'annoncer son offre. Son sentiment est en effet que ma banque va simplement s'aligner sur l'offre présentée et que du coup, il perdra les 800 euros de commission liée à son mandat en cas de signature d'un prêt. (Je sais bien qu'il y a des courtiers qui ne proposent pas de frais de courtage, mais il ne faut pas se leurrer, il faut bien que tout le monde vive, et s'il ne les facture pas directement, ils sont inclus dans le taux proposé).

Sentant que les choses traînent, je renvoie un email au courtier pour lui demander un point sur l'avancement du dossier. Et là, je reçois une réponse qui me met en boule. Certaines banquent n'ont même pas souhaiter étudier le dossier, juste parce qu'en tant que chef d'entreprise en période de crise, je suis dans une situation précaire à leurs yeux, sans même regarder la valeur de notre patrimoine, le type d'investissement visé... Pour eux, un chef d'entreprise en période de crise, c'est pire que l'intérim pour un salarié. Il est tout à fait possible de se retrouver en faillite du jour au lendemain, d'être redevable d'importantes dettes sur ses biens personnels et de n'avoir aucune autre source de revenu (contrairement au chômage pour un salarié). Piqué au vif comme ça, moi qui suis de nature calme, je vois rouge et lui dis qu'au moins ils pourraient regarder les liasses fiscales et étudier si réellement ma situation présente un risque particulier ! Se lever tous les matins et faire 15 heures par jour pour entendre qu'on va se planter, sympa !

La suite, si ne venant pas d'un courtier professionnel, prêterait à sourire. Il m'annonce que sur deux banques, une (ce qui laisse songer que l'autre ne l'est pas) est intéressée dans les conditions suivantes :

- validation des liasses fiscales par un expert comptable

- possibilité sur 15 ans (au lieu de 20) ce qui augmente les mensualités mais réduit le coût global...

Pour le premier point, je lui dis que ok, c'est vrai, je fais la compta moi-même car je suis de formation comptable, et que l'économie de 2500 € par an d'expert comptable x 2 entreprises x 4 ans, soit 20 000 euros pour juste appuyer sur la touche BILAN et COMPTE DE RÉSULTAT et mettre un tampon (je rappelle que nous avons des petites entreprises, pas des usines à gaz et ne remets pas du tout en doute les conseils d'experts comptables pour des structures plus importantes), ça s'appelle aussi de la bonne gestion et que si elles ne sont pas validées par un expert comptable, mes liasses fiscales sont tout de même légalement enregistrées aux impôts et je suis tout à faire ok pour un contrôle fiscal. Je n'ai rien à cacher.

Quant au dernier point, je lui demande franchement s'il se fiche de moi pour me sortir une telle banalité ! Sans blague, diminuer la durée d'un emprunt augmente la mensualité mais baisse le coût global ! Quelle trouvaille ! C'est sûr que sans bac + 5 en finance, personne ne peut comprendre !

S'en suit l'envoi d'un email dans lequel je lui demande explicitement de me lister les banques consultées afin de les exclure du champ de recherche d'un autre courtier réellement spécialisé dans l'EHPAD. Ouh là, que n'ai-je pas fait... Rappel immédiat du type un peu énervé qui prétend que je n'ai pas compris son email, que "oui" mon dossier est un dossier facile, pas d'inquiétude...

A noter qu'une banque classique intègre cet investissement comme tout autre investissement immobilier classique en locatif : décompte de 15% des loyers pour tenir compte des risques d'impayés et période de changement de locataire, ajout de provision pour charge de détérioration des locaux ...alors que ces risques ne sont pas possibles en EHPAD et qu'ils devraient bien s'en rendre compte en lisant le bail. Bref, ça ne doit certainement pas rentrer dans leurs cases formatées sur leurs ordinateurs.

Je recontacte ma banque et leur propose d'aller moi-même à la caisse régionale pour motiver les décideurs en leur expliquant le bien-fondé d'un investissement en EHPAD. Réponse : "attendez, nous n'en sommes pas là, pour l'instant, rien ne dit que ça ne passera pas, je suis assez confiante"....

!

Banque de patrimoine, trop petit et toujours la crise

!

De nature prudente, je préfère contacter une autre banque, spécialisée en gestion de patrimoine pour les chefs d'entreprises. Enfin, c'est l'image qu'elle véhicule dans ses publicités sur une chaîne d'info en continue. Je regarde son implantation géographique sur internet, aucune agence à moins de 250 km de chez moi, il est donc très peu probable que le courtier l'ait consulté.

Le hasard, le soir même, une émission TV qui évoque les taux bancaires actuels et une grande ville de l'Ouest comme la ville dans laquelle les taux sont les plus intéressants de France.

Le lundi matin, je reprends le site web, contacte l'agence de cette grande ville et je dois bien avouer que l'on me transmet rapidement un interlocuteur qui comprend mon projet et ses atouts. Selon lui, il est peu probable que j'obtienne le taux présenté comme "excellent" mais environ 0.20 de plus. Il me demande toutes les pièces par email et me promet une réponse sous 2 jours.

Deux jours après, je reçois bien un appel, mais pour me présenter ses regrets de ne pas pouvoir me proposer de financement. Cette banque refuse les hypothèques ou PPD (Privilège Prêteur de Deniers) et passe par un organisme de caution spécifique. Selon cet organisme, certes mes revenus et mon patrimoine sont intéressants, mais je suis un "petit" entrepreneur dans une "petite" entreprise et malheureusement la crise est statistiquement destructrice de petites structures. "Vos revenus sont intéressants mais qu'en sera-t-il si vous veniez à déposer le bilan ?" J'ai beau lui expliquer une nouvelle fois que les liasses fiscales montrent une croissance de 35% par an depuis la création, que nos perspectives sont bonnes, qu'après apport personnel le projet s'autofinance sans risque, il ne peut que réitérer ses regrets.

Et puis aussi, il me laisse entendre qu'habituellement, les financements proposés par sa banque concernent plutôt des investissements de l'ordre de 10 à 15 millions d'euros. "Pardon d'avoir frappé à la mauvaise porte"...

Ma banque

!

Ma conseillère pro me contacte afin d'avoir plusieurs explications sur la décomposition du chiffre d'affaires des entreprises et les raisons de l'évolution de ces postes dans les années passées. Petit email explicatif avec tout le détail demandé.

Le projet s'annonçait donc difficilement possible quand par surprise ma conseillère pro me recontacte le lendemain : "C'est bon, j'ai l'accord de la caisse régionale, nous acceptons de financer votre projet sur 20 ans. Par contre pour le taux, je ne pourrai vous dire que demain."

J'appelle le cabinet en gestion de patrimoine pour leur dire qu'enfin j'avais l'accord de financement et que le taux allait suivre. Et là, une bonne nouvelle : "Au fait, j'allais vous contacter pour vous dire que vous allez recevoir un avenant au contrat car le gestionnaire a décidé de procéder lui-même à l'avance de la TVA. Vous n'aurez donc pas besoin de prendre un financement de quelques mois pour la TVA du projet (25000 €), ce sera un petit cadeau de quelques centaines d'euros".

Avantage supplémentaire : les frais de notaire seront donc calculés sur la valeur HT et non TTC.

Je rappelle ma conseillère qui me confirme que cette information sera un point positif supplémentaire pour la négociation du taux.

Le lendemain, elle me rappelle : "C'est tout bon pour votre projet d'investissement en EHPAD. Nous avons obtenu de la caisse régionale le taux présenté comme "excellent" sur le site de notoriété en investissement immobilier, ok pour votre délégation d'assurance moyennant des frais de 310 €, vous aurez aussi les frais de dossiers mini de 350 €, et petit point supplémentaire, comme votre bien est neuf mais achevé avant la signature de l'acte, vous pourrez être garantis par PPD plutôt que par hypothèque, soit 1 000 € de moins pour vous".

Certes nous avons des frais de dossiers et de délégation d'assurance, mais inférieurs au mandat du courtier et que nous aurions certainement eus aussi avec une autre banque. Et l'acceptation de la délégation d'assurance nous apporte une économie importante et une meilleure couverture.

Bien qu'étant dans sa première année de conseillère pro, ma conseillère est bien plus efficace que le courtier expérimenté que j'avais missionné et je suis certain que l'acceptation de mon dossier par la caisse régionale tient pour beaucoup de son dévouement à trouver des solutions aux entrepreneurs qu'elle suit. Merci encore à elle et bravo mesdames messieurs des RH pour ce recrutement. Je n'hésiterai pas à conseiller mon agence locale à mes contacts professionnels et à mon entourage. Vraiment, ça fait plaisir d'avoir une interlocutrice aussi impliquée dans ses dossiers.

Nous avons donc signé les propositions de financement et avons reçu les offres définitives sous deux ou trois jours pour enfin signer l'acte authentique. Nous avons repris le même notaire que pour la SCI afin de le remercier des avantages tarifaires obtenus lors des formalités de constitution de la SCI quelques mois auparavant.

Et pour clôturer sur le courtier, il m'a rappelé trois jours après pour me dire qu'il n'avait pas de solution à m'apporter. On n'est jamais mieux servi que par soi-même !

<- Page précédente                 Suite ->

 

Une question sur mon investissement ? Vous pouvez me contacter :

- par téléphone au 06 73 96 80 16 ou 

- par email : emmanuel@investissementehpad.info

N'hésitez pas, c'est avec grand plaisir