Conseiller en gestion de patrimoine

Le bail dans un EHPAD :

Il faut bien comparer les différents baux commerciaux et ne pas sauter sur le premier EHPAD. Tous les gestionnaires de ne valent pas.

Je pars sur le leader français : un chiffre d'affaires de 1,2 milliard d'euros, un bénéfice net de 80 millions d'euros, côté en bourse et qui tire sa rentabilité de son cœur de métier : la gestion de résidences médicalisées et non pas uniquement de filiales de promotion immobilière comme certains.

Je contacte plusieurs cabinets en gestion de patrimoine, compare leurs discours, et m'oriente finalement vers un premier conseiller en gestion EHPAD tant son expérience et ses connaissances sur le sujet me paraissent solides (qui n'est autre que celui qui m'avait contacté le premier via un réseau social professionnel).

!

Un premier EHPAD

!
Je constate à mes dépends qu'il existe un marché assez actif de la revente de biens EHPAD. Le conseiller en gestion de patrimoine me propose un bien déjà en exploitation, gage de rentrée locative immédiate : une chambre dans un EHPAD en centre-ville d'une préfecture, géré par le leader français du secteur, avec un taux de rendement assez attractif de 5,20%. Le conseiller me dit de faire vite, que des biens comme celui-là se vendent en quelques jours, voire quelques heures seulement. Je prends ça comme un moyen de pression de sa part et prends le temps de poser les choses. Et oui, le budget est tout de même de 125 000 euros. Quand on n'a pas déjà étudié le principe d'un EHPAD, 125 000 € pour un vingtaine de mètres carrés, ça fait peur quand même. Cependant le prix d'un m² s'explique par le fait que pour chaque m² de chambre construit en EHPAD, il y a entre 0,7 et 1 m² supplémentaire de parties communes, contre seulement 0,1 à 0,2 dans un Scellier classique. Si vous ajoutez ensuite le terrain pour les jardins et espaces de détente des résidants, pris sur le terrain potentiellement constructible local, plus une marge tout de même positive de promotion immobilière, on n'est pas loin du prix annoncé. Une fois toutes mes simulations faîtes, je le contacte par email pour poser une option sur cette chambre EHPAD. Il me rappelle le lendemain matin pour me dire que j'ai posé mon option deux heures trop tard : un autre acquéreur a posé une option avant nous auprès d'un autre CGP... raté, mais intéressant de voir qu'en cas de besoin, il est toujours possible de revendre rapidement.

Réservation enregistrée

!

Bon, du coup, je recontacte les quelques autres conseillers que j'avais sélectionnés et commence à éplucher encore les différents baux présentés, lorsqu'un conseiller me contacte : "Monsieur, je sais que vous êtes à la recherche d'investissement dans un EHPAD, j'ai une proposition à vous faire". Je ne sais pas lequel leur à transmis mes coordonnées, mais apparemment, le bouche à oreille fonctionne bien dans la profession.

Lui ne vend que les biens gérés par les quatre leaders du marché français, et dont tous les baux passent par un commercialisateur qui négocie les meilleures conditions possibles permettant aussi bien au gestionnaire qu'au propriétaire investisseur de vivre de l'investissement et sa gestion sur le long terme. En effet, un bail avec taux de rendement trop important, s'il est à court terme bénéfique au propriétaire, pourrait mettre en péril la santé financière du gestionnaire. C'est ainsi qu'un bail basé sur l'ICC (Indice du coût de la construction) n'est pas une bonne chose, car cet indice s'est envolé comparé à l'indice de l'augmentation annuelle autorisée de l'hébergement des personnes âgées (servant à la tarification aux résidants) et l'écart ainsi apparu a conduit des petits gestionnaires à se faire racheter par des groupes mieux établis financièrement.

Ce conseiller prétend avoir une super opportunité : la dernière chambre dans un EHPAD neuf, en livraison fin du mois. Habituellement, lorsqu'on vous propose un investissement en résidence neuve, vous achetez en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). C'est à dire que normalement vous signez un achat et payez des frais intercalaires tout comme pour une maison neuve à chaque livraison importante de travaux sur le bien. A priori, il s'agit du refus d'une banque à un acquéreur qui avait posé une option pour 7 chambres. Elle l'aurait suivi sur 6 mais pas 7. Aussi, le taux de rendement n'est pas de 4,00 à 4,40 comme la plupart des EHPAD en neuf, mais 4,80%. Vous me direz que c'est toujours moins que les 5,20 de l'autre résidence, mais celle-ci est neuve, et donc qui dit neuf dit frais de notaire réduits. Au final, le même taux de rentabilité nette.

Je refais mes calculs en mettant les 30 000 euros restant en apport pour cette chambre à 128 000 euros, le restant financé par un prêt bancaire sur 20 ans avec un taux donné comme "excellent" par un site de notoriété en comparatif de taux immobiliers. Pourquoi mettre 100% de notre épargne restante sur ce projet ? Pour que les mensualités de l'emprunt soient couvertes en grande partie dès les premières années par les recettes, c'est à dire les loyers versés par le gestionnaire. (A noter que pour les personnes ne disposant pas d'un apport, cet investissement est toujours possible en consacrant une petite épargne mensuelle au projet (que certains gestionnaires en patrimoine surnomment "cotisation retraite"), le patrimoine acquis en fin de prêt sera de toute façon supérieur à l'effort d'épargne sur la période).

La simulation semble correcte : sur 25 ans, ce qui me fera 56 ans, soit toujours pas l'âge légal pour bénéficier de la retraite par le RSI, nous serons gagnants de 1100 euros nets (impôts déduits). Le projet ne nous aura donc rien coûté, la valeur nette de la chambre serait de 173 000 euros (Cette valeur est calculée en prenant un taux de rendement de 5,30% pour tenir compte des frais de notaire "ancien" que devraient payer le nouvel acquéreur ainsi que 8% de frais de commercialisation CGP) et nous permettra un revenu mensuel de 830 euros. Reste à démultiplier ce type d'investissement au fil des années pour percevoir une rente plus conséquente.

Pour les sceptiques de l'investissement Ehpad

!

Le bail signé avec ce gestionnaire prévoit entre autre :

- la signature avec le siège social du gestionnaire, et non pas avec une filiale de gestion locale à 1000 euros de capital comme on peut le voir ailleurs.

- un bail signé pour 11 ans et 9 mois renouvelable tacitement par période identique dans lequel le preneur (donc le gestionnaire) renonce à sa possibilité de mettre fin au bail par période triennale.

- la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) de l'ensemble des charges de réparations de toute nature, y compris les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil (toitures...).

- la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) des travaux de mise en conformité des bâtiments dans le cadre de l'évolution des normes applicables aux EHPAD.

- la prise en charge par le preneur (gestionnaire) de l'ensemble des charges de co-propriété,

- un loyer trimestriel versé tous les 1er du deuxième mois du trimestre en cours, que la chambre soit occupée ou non,

- une indexation forfaitaire de 2% annuel tous les 3 ans, (Attention : dans mon cas, je pars sur un emprunt donc j'ai été sensible à ces 2% forfaitaires qui sécurisent mon remboursement. Pour un achat comptant, il est préférable de partir avec un indice de revalorisation basé sur l'augmentation du prix de l'hébergement des personnes âgées qui sert aussi au gestionnaire pour ses revalorisations avec les résidants.)

- Seule la taxe foncière est à la charge du bailleur (nous). Et encore, les 2 premières années, il est possible d'en être exonéré (pour une résidence neuve) en remplissant les bons formulaires et en les renvoyant sous 3 mois suivant l'achèvement des travaux à l'administration fiscale.

Ce conseiller me disait que même dans le cadre d'un bien EHPAD en revente, ils proposent au nouvel acquéreur de repartir avec un bail de 11 ans et 9 mois, ce qui n'est encore pas le cas de tous les autres.

<- Page précédente                 Suite ->

 

Une question sur mon investissement ? Vous pouvez me contacter :

- par téléphone au 06 73 96 80 16 ou 

- par email : emmanuel@investissementehpad.info

N'hésitez pas, c'est avec grand plaisir