investir ehpad

Choix pour l'investissement en EHPAD

J'ai donc repris le chemin de l'internet tous les soirs, pendant plusieurs mois afin d'étudier les possibilités en LMNP : Loueur en meublé non professionnel.

Les résidences de tourisme ? Ne serait-ce pas peu risqué en période de crise ? Que devient le bien dans le cas où les touristes ne viennent pas ? Aussi, quand on voit que les gestionnaires majeurs sur le marché perdent des millions d'euros chaque année en gestion, ça laisse songeur.

Les résidences d'affaires ? Oui, bon toujours la crise... Est-ce la bonne solution ?

Les résidences étudiantes ? Ah voilà ! En plus l'investissement dans la jeunesse est à la mode. Le Président dit que c'est une priorité nationale (faut dire qu'il y en a tellement des priorités...). Bon, très bien. On gratte un peu : on voit du 4% environ net/net, c'est bien sur le papier. Mais quand on y regarde de plus près, il y a de nombreuses villes étudiantes dans lesquelles ça construit à tout va, et du coup, les taux d'occupation chutent et le risque de défaillance du gestionnaire devient réel.

Et puis un jour, via un réseau social professionnel, je reçois une demande de contact d'une personne me proposant un possible achat de chambre dans un EHPAD. Pour être sûr de bien comprendre, un peu interloqué, je vérifie la définition de l'EHPAD. Oui, il s'agit bien d'un investissement dans un établissement d'hébergement des personnes âgées dépendantes. Ça alors ! Acheter une chambre dans une maison de retraite ! Jamais je n'avais entendu parler de ce type d'investissement.

J'ai donc envoyé des dizaines d'emails, regardé des soirées entières les forums et sites sur le sujet, cramé mon forfait de téléphone à contacter différents agents.

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Oui l'Ehpad est intéressant

!

Tout d'abord, le constat démographique : La France vieillit ! Là-dessus, tout le monde est d'accord. En France, il y a seulement 89 lits disponibles en EHPAD pour 1000 personnes de plus de 75 ans. La France est lanterne rouge dans la prise en compte de la dépendance selon le FMI.

En 2000, l'INSEE dénombrait 9 407 000 personnes de plus de 65 ans. Les projections de cet institut tablent pour 15 591 000 en 2030, soit 65% d'augmentation du nombre en seulement 30 ans.

Le "D" dans EHPAD a toute son importance ! En effet, un EHPAD, s'il intègre quelques personnes semi-valides, s'adresse en priorité aux personnes dépendantes et est construit dans cet objectif avec des unités Alzheimer et prise en charge des personnes désorientées . Il ne s'agit pas d'une "banale" résidence pour seniors mais d'un établissement dont le contingent est réglementé avec une convention tripartite entre le Conseil Général, l'ARS (Agence Régionale de Santé) ou la préfecture qui délivre des autorisations au compte-goutte.

Déjà, sur ces seuls deux points, on part avec du solide : un besoin croissant en places Ehpad, et pour autant pas de concurrence effrénée dans la construction.

Le principe de l'investissement dans l'EHPAD est le suivant : vous achetez une chambre au sein d'une résidence ainsi que le prorata de copropriété des parties communes, vous la louez à un gestionnaire qui héberge des résidants en leur proposant des services complémentaires comme la restauration, l'animation...

La fiscalité dans un EHPAD est assez intéressante : une chambre dans un EHPAD rentre dans le cadre des LMNP : loueur en meublé non professionnel. Le "meublé" est en effet justifié par le détail du mobilier nécessaire à la vie des résidants : lit médicalisé, table, chaise, armoire, commode... Le gros avantage de ce statut par rapport à un logement vide est qu'il vous permet de déduire fiscalement 90% (voir onglet fiscalité) de la valeur immobilière de la chambre dans vos déclarations de revenus BIC. Ainsi votre revenu n'est pas simplement la différence de vos loyers moins vos intérêts d'emprunt, vous retranchez aussi chaque année pendant 25 ans par exemple 1/25° de 90% de la valeur de la chambre. Ceci permet de constater un déficit tout au long du prêt. Même en cas de financement comptant pour les personnes qui me lisent disposant de la somme correspondante par héritage par exemple, vous serez fiscalement épargné sur une durée pouvant atteindre 15 ans ! Et lorsque l'amortissement fiscal s'arrête et que le régime du rée n'est plus intéressant, pas de panique, vous optez pour le régime "micro" et vous aurez un abattement de 50% sur vos loyers. Seuls 50% de vos loyers seront donc soumis à la CSG et CRDS.

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