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Protection par l'immobilier

Notre première idée a été le placement financier. Après une rapide évaluation des possibilités proposées par les banques, pas de quoi sauter au plafond. Une rentabilité de 3% ? 4% ? et encore, à condition de bloquer la somme sur plusieurs années ou sinon à soumettre les intérêts aux cotisations CSG CRDS.

La seconde : la bourse ! Oui, mais nous n'y connaissons rien, et si l'on entend toujours les gens se vanter de leurs gains, on ne les entend jamais évoquer leurs pertes. Pourtant, vu le faible niveau du CAC 40 actuellement par rapport à 2005, force est de constater que beaucoup ont dû perdre une partie importante de leur mise de départ. Nous avons si difficilement gagné cette épargne, que le simple fait de potentiellement tout perdre nous refroidit.

L'assurance vie ? Oui, bon, pourquoi pas, mais le capital constitué ne l'est que par la somme déposée et les intérêts. Pas d'effet de leviers. Et puis les soi-disant fonds en Euro sûrs de chez sûrs car basés sur des obligations d’États, rien ne dit que ces États ne vont pas s'écrouler un jour. Il suffit de regarder leur ratio dette / PIB pour se dire que la faillite n'est pas impossible. Si je présente un bilan identique à ma banque en tant que professionnel, je suis sûr qu'elle va me couper ma ligne de crédit...

L'immobilier ? Ah ça, ça nous parle. Venant du monde agricole, la pierre c'est tangible. Avec un peu de bon sens pour trouver le bien adéquat, il doit être possible de faire un effet de levier avec un emprunt bancaire pour se constituer un capital à terme plus important que la mise de départ.

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"Support pierre" et "pool bancaire"

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Alors commencent quelques études avec des cabinets de gestion de patrimoine où on nous présente de belles brochures, des schémas dans tous les sens en nous parlant de "support pierre", de "pool bancaire", sans jamais trop savoir dans quoi on s'embarquait. A un moment donné dans la discussion est arrivée la notion de "procuration bancaire". Là, quand même, ça a fait tilt ! Il fallait en effet signer cette procuration pour avoir droit à un second RDV pour connaître l'emplacement, le prix, les modalités... Bref, ça sentait l'arnaque à plein nez. Comme si vous donniez votre carnet de chèque à un inconnu en signant tous les chèques et en lui disant de mettre le montant de son souhait sur chacun d'eux. Sous couvert de Scellier, la solution miracle dans notre cas à leurs yeux, on s'apprêtait à "gommer" nos impôts par l'achat d'un super bien immobilier sans savoir où. J'en ris encore car mon associé a eu droit aux mêmes schémas, aux mêmes notions de "pool bancaire", de "gommage d'impôts". Toujours la même solution miracle : l'investissement Scellier... En tapant sur internet, si certains ont fait de bons Scellier, on voit bien que pour d'autres c'est la cata : achat d'un bien 30 à 40% plus cher que le marché, pas de locataires... A quoi sert de gommer ses impôts pour les remplacer par l'achat d'un bien immobilier invendable ?

1er bien : petite maison

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Nous avons donc pris la décision d'acquérir un premier bien immobilier. Il nous a fallu un an, pff le temps passe si vite, pour finalement trouver le bon produit : une maison 3 chambres, en centre-ville d'une sous-préfecture, proche de chez nous (40km), avec tous les services administratifs, + écoles, collèges, lycées, orientée plein Sud, toiture neuve, places de parking, garage de 50m² et terrain de 200 m². Tout cela pour 49 000 € frais d'acte inclus. Ce bien, je l'ai acquis avec mon associé et avons mis chacun 5000 € d'apport et complété le reste de l'investissement immobilier et des travaux relatifs par un prêt bancaire pour remettre le bien à neuf (carrelage, parquets flottants, double vitrage, isolations des combles, peintures) par un artisan. Au total 66 000 €, ce qui reste raisonnable pour ce bien. Nous nous retrouvons avec un bien en dessous du prix du marché, totalement rénové au milieu d'un parc de biens locatifs vétustes. Côté formalités d'acquisition, nous avons fait le choix d'une SCI et avons examiné les possibilités de statuts avec un notaire pour savoir comment protéger au mieux notre famille respective et l'intérêt final de cette opération immobilière : la mise en location quoi qu'il arrive à l'un de nous deux.

Ensuite, il a fallu gérer la mise en location. Je vous passe tous les RDV perdus entre les éventuels futurs locataires qui ne se déplacent même pas, ceux qui vous disent qu'il ne sert à rien de travailler pour vivre, ceux qui voudraient bien le logement mais s'enfuient quand vous demandez une caution. A ce propos, il est toujours facile de critiquer les propriétaires, mais pour beaucoup, il y a un emprunt à financer, et la perspective d'un défaut de paiement est un risque majeur. Bref, une fois les bons locataires trouvés, reste encore à monter le dossier CAF, la caution par organisme prêteur et puis même tout refait presque à neuf, les seules choses non rénovées tombent en panne : la hotte, un robinet, une antenne TV...

L'effet de levier

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L'investissement dans l'immobilier classique (vide) permet un effet de levier intéressant pour acquérir du patrimoine et constitue aussi une bonne assurance vie (en effet, en cas de décès, ma part dans ce bien revient à mon épouse et mes enfants, et le prêt relatif est remboursé par l'assurance à la banque), mais demande une grande disponibilité pour le gérer. Vous me direz que confier la gestion à une agence immobilière est toujours possible, mais son coût entache aussi la rentabilité du projet. Pas facile d'avoir le beurre, l'argent du beurre...

Ainsi, il nous semblait intéressant de continuer à explorer le monde de l'immobilier et de voir quelles autres possibilités d'investissement il pouvait révéler.

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